五、东山模式的定义、特征及其前景
总结前面的分析可以得出一个基本结论,即从国家战略大局、城市发展规律以及动态发展趋势三个角度看,东山国际新城的规划建设具有重大的现实与理论意义。东山国际新城的出现不仅有利于打造成都东部增长极,提升区位优势,带动整个区域的经济社会发展,而且对落实科学发展观,构建和谐社会,统筹城乡发展,实现城市区域的可持续发展具有深远的现实意义与示范作用。因此,东山国际新城的实践可以总结为一种理论模式,我们称之为“东山模式”。
㈠东山模式的基本定义及其本质
东山模式是中国城市化发展到特定阶段产生的一种科学和谐的新城建设道路,该模式对今后中国城市化的稳步推进具有重大的现实与理论意义,因此有必要从东山模式的定义出发,深入挖掘该模式的本质特征。
——东山模式的基本定义。东山模式是中国城市化发展到特定阶段后出现的一种有别于传统城市无序蔓延的新城建设模式,旨在以科学的理念和方式建设和谐的一生之城,这种模式以企业、政府和民众共同合作的全新开发机制,以全新的理念、全方位的生态环境论证、高水平的规划设计等科学手段,以注重长远利益的商业运作方式建设和谐新城,这种新城能够产生一种让人一生不愿离开的认同感和归属感。
——东山模式的本质:科学和谐的一生之城。东山模式旨在打造和建设科学和谐的“一生之城”,其本质主要表现为以下几方面:
①坚持以人为本,充分体现了人的重要性,以实现人的全方位发展为目标;
②坚持全面发展,以完善、高规格的生活与服务设施吸引居住者一生的居住与生活;
③坚持协调发展,注重预防与化解新城建设过程中出现的利益矛盾与冲突;
④坚持可持续发展,重视解决资源破坏与环境污染问题,促进人与自然的和谐,实现经济发展和人口、资源、环境的协调发展。因此,东山模式是一种科学和谐的城市发展观。
㈡东山模式的特征剖析
东山国际新城追求的目标是打造科学和谐的一生之城,东山模式之所以是一种全新的模式,是由于其在产生背景、发展目标、开发机制、开发方式和商业运作方面进行了积极的创新性探索,具有与传统的城市发展模式不同的新特征。
——在产生背景方面,东山模式产生于中国城市化发展的特定阶段。在中国城市化加速推进、城市问题日益增多、城市发展过程中遇到的利益矛盾与冲突不断的背景下,迫切需要创新城市发展道路,东山模式就是在这样的背景下应运而生的。
——在发展目标方面,东山模式刻意建设一座理想的一生之城。这种一生之城是一个能高品质、高效率地满足大多数居民一生居住生活、工作创业、学习教育、休闲度假等需要,具有浓郁的文化氛围、独有的风土人情和强烈的认同感与归宿感,同时产业经济、生态环境、社会文明可持续和谐发展的城市。为了实现这一目标,新城建设站在一个区域的高度上,通过对基础设施建设、产业引进、生态环境建设,以及城乡统筹等方面的全方位开发,竭力打造和谐共生的“一生之城”。
——在开发机制方面,开发企业、政府和民众的利益有机结合的全新开发机制大大提高了土地开发的整体效率,有效地避免了单纯政府开发的低效率与单纯开发商开发的短期行为。
——在开发方式方面,东山国际新城注重整体规划、连片开发,避免了“有城无市”和“有市无城”两种问题,有效地实现了城市空间结构的整体优化,竭力打造出一个全国城市区域可持续发展的示范新城。在规划过程中,采用了世界上先进的城市“反规划”理论、WSUD(城市生态水设计)与花园城市理论等,保证城市在规划与建设时具有科学性和前瞻性。
——在商业运作方面,不追逐短期利益,而是注重长期的丰厚回报。东山国际新城土地整理(即土地一级开发)的成本由财团负担,所获得的收益不是即期分享,而是再投资于公共设施与环境整治,提升区域价值。投资者将土地整理收益用于改善基础设施,美化环境,安置失地农民,一方面是对当地政府在公共投资、建设社会主义新农村与统筹城乡发展等方面的大力支持,另一方面又是对当地农民提升自身价值的强力支持,因而可在开发投资者、地方政府与民众之间形成一种良性的利益互动、相互支持的关系。这样可为后续的社区建设和产业引进奠定坚实基础,使得商品房与商业地产随着新城整体价值的提升而大幅度增值。这种商业运作方式,既使得新城的投资者能获得长期、稳定的高回报,又提升了新城的凝聚力。
㈢“东山模式”的效应评价:土地价值提升与公共利益增进
“东山国际新城”一个重要的特点是,尝试把追求利润最大化的开发商决策与区域公共利益的要求尽可能地统一起来,从而避免了由仅追求最大化房地产开发利润的决策所产生的各类问题。关于这种模式成败与否的验证,关键在于评价其对所在区域的土地价值和公共利益两方面的影响。
——即期效应的评价:土地价值的提升。东山模式从区域发展的全局出发,通过高规格的基础设施建设、高品质的房产开发、高附加值的产业开发、高起点的生态环境整治来提升所开发土地的价值。东山项目在提升项目所在地价值的同时,也将提升整个龙泉驿区的吸引力和其在成都市的地位,即存在着外溢效应,从而也将提升整个龙泉驿区的土地价值。基于计量分析,东山国际新城项目对龙泉驿区住宅用地价格的提升作用正逐渐凸显:若以地块面积为权重,该区2006年平均地价比2005年提高了52万/亩,在控制了其他变量的影响后,在2006年3月和12月间,“东山国际新城”的贡献值为15万元/亩,占29%左右。土地的升值将为农民拆迁安置、基础设施建设、生态环境整治、产业开发提供了坚实的物质基础,从而使得整个项目运行机制实现预期中的良性循环。
——未来效应预期:公共利益的增进。区域的公共利益最集中的体现在构建一个区域可持续发展的模式之上,具体表现为经济不断增长、产业结构不断优化、生态安全健康、人民生活富裕。首先,东山国际新城项目对于龙泉驿区经济增长的推动作用不仅仅限于其本身是当地GDP的构成部分,而且直接作用于经济增长的源泉:物质资本、人力资本、技术、制度和地理因素;其次,东山国际新城项目从保持和加强区域的增长潜力、保持区域经济的整体性和系统性、保持区域产业结构的重组弹性三方面出发进行合理的产业开发,优化该地区的产业结构;再次,对生态环境的极大关注、巨大投入是东山国际新城项目的一大特色,这是东山模式必然的选择,也有相应的资本、产业、技术支持,并取得了良好的效果。最后,东山国际新城项目从安居和乐业两个角度出发关注民生问题,通过培训农村剩余劳动力、引进劳动密集型产业、促进就业等一系列措施的实施,让当地人民真正实现安居乐业。
㈣“东山模式”的风险分析与管理 东山国际新城具有投资规模大、建设周期长、受宏观经济、制度与环境政策影响大等特点,因而必须采取系统、规范、完备的风险管理方法。
——市场风险分析。由于房地产需求与供给容易受到政策因素、自然环境因素、交通基础设施兴建等诸多因素影响,因而房地产市场风险是房地产开发中最主要的风险。首先,从需求角度分析,依据东山国际新城开发商提供的市场调查相关数据,采用相应的计算方法和工具,我们测算出龙泉驿区需要新增的住宅面积大约为227.52万平方米。从供给角度分析,通过把调查区域放大到整个龙泉驿区,汇总龙泉驿区14个近年开工建设的房地产项目,得出总的住宅供给量约为146.59万平方米。因此,超额需求,即近几年每年龙泉驿区的住房有效需求量与龙泉驿区总的住宅供给量的差额为80.93万平方米。综合数量分析,可知龙泉驿区存在相当大的需求缺口,市场风险较小。而且,龙泉山具有独特的山水优势,在向东向南城市发展战略的引导下,对东山国际新城及其附近的商品房需求有上升的趋势。
——投资风险分析。东山国际新城的投资风险主要表现在两个方面:一方面,新城建设承担了大量的市政工程建设,这不但需要大量的建设资金,导致资金筹集方面的风险,而且公共产品建设的非赢利性与使用的非排他性也可能套牢区域开发商的资金,使其无法实现滚动开发。这就需要区域开发商具有较强的经济实力。此外,土地出让收益必须用于大量的市政工程建设,在盈利空间上有可能较之单一的房地产开发小。因而引进优势产业,增加盈利点是降低投资风险的有效途径;另一方面,新城建设采用多个利益主体合作的开发机制,有可能产生一些风险。要克服这些风险,开发商必须具有强大的资源掌控能力,而且必须同当地政府与居民密切合作,形成一个具有共同目标的利益共同体。
——政策风险分析。自2004年以来,为调控房地产市场,国家出台了一系列房地产政策。同时,环境政策的硬性规定也构成了对房地产开发的刚性约束,因而也应当在风险分析时予以考虑。具体包括以下几方面:①“国六条”对房地产供给结构实施刚性约束,有可能对定位为中高端需求的大盘开发构成不确定性风险;②金融政策风险。存贷款利率的提高,对区域开发商而言,意味着融资成本的增加,大规模开发有可能造成企业资金链进一步紧张甚至断裂;③税制改革风险。以累进税率的方式征收土地税,将在一定程度上遏制房地产开发商盲目囤积土地和爆炒地价,进而规范土地和房地产市场交易秩序;④产业政策风险。依据《龙泉驿区“十一五”规划纲要》重点发展文化产业、生态旅游示范园区要求,东山国际新城在文化产业、龙泉山森林公园上的优势已经凸现。但是,发展能够大量吸纳农村剩余劳动力,就地安置失地农民的劳动密集型产业存在一定的政策风险;⑤环境政策风险。建设部针对房地产开发项目出台相关措施,针对2万平方米的公共建筑与超过20万平方米的住宅用地实施能耗核准,超标的建设项目将不得施工。作为规划面积超过3平方公里的东山国际新城,在规划建设与产业引进方面严格执行万元GDP能耗要求,发展清洁、无污染且高效率的现代化产业是达到国家环境政策标准的有效措施。
分析表明,东山国际新城的市场风险较小,但投资风险和政策风险较大。宜采取的降低风险对策主要包括:丰富融资渠道,努力拓展房地产信托这一新兴领域;积极发挥东山国际资源节约、生态、环境友好的优势,引进优势产业,走城市建设与产业开发的新路子,以有效规避风险。